马光远又因为房价预测上了热搜。
网上流传的说法很直接：到了2031年，房价就要回到历史最高点。看到这句话时，2021年高位买房子的人可能会稍微松口气了：是不是再等等，就可以脱身了呢？
先别急着把它理解成“全国房价都要涨回去”。
讨论楼市，最怕的就是把一句话拆出来当成确定答案。马光远在谈到未来楼市时，并不是所有的城市、所有的房子都会一起上涨，而是楼市调整接近底部后，市场会进入新的分化阶段。
核心城市优质资产可能先修复，普通城市和普通住宅则未必同步。
01、未来买房，先问房子有没有“被选择”的理由
过去买房，很多人最关心的是：房价什么时候涨？买回来之后能赚钱吗？
现在可能要换个问题：这套房未来还有没有人愿意接手？
马光远过去谈到住宅资产属性时，提过一个判断：真正具备较强资产属性的房子，占比并没有想象中那么高。
随着市场变化，这部分房子可能还会进一步集中。
也就是说，大部分的房子首先都是用来居住的。买下来并不一定就增值了，价格下跌之后也未必会恢复到之前的状态。
以前楼市是集体上涨的状态，周围的房子价格上升了，自家的房子也随之上涨。之后就变成了重新排队：城市、板块、小区、户型，各自凭条件争取买家。
因此，“2031年的核心城市的房价会超过历史最高点”的说法，并不能直接应用到每一栋房屋中去。
它更像是对部分核心城市、优质住房长期表现的一种预期，而不是所有房价的统一承诺。
02、一座城市有没有支撑，看人、钱和房子
判断一座城市房地产市场是否有后劲，听上去很难，但是可以从三个方面入手：人是从哪里来的、收入靠什么、房子够不够用。
先看人口。
全国的人口总量是怎样的，这是其中的一个方面，但是人口又会怎样聚集到一些城市和区域中去呢？年轻人来了之后有工作可以做，留了下来之后有了住的地方，住房的需求才会有基础。
再看产业和收入。
除了人多以外，还要有稳定的收入来源、更多的就业机会，才能够有足够的财力去购房并改善自己的居住条件。
总部企业、高薪职位、先进制造业和现代服务业聚集的地方，一般会形成持续的需求。
最后看供应。
当一个板块的人口越来越多，但是好的地段和好的产品数量很少的时候，优质的住宅就会变得稀少。
相反，在人口持续外流、房源供给量大的地方，即便房价已经下降很多了，也不能仅仅因为这个原因就说它是便宜的。
房价不只是看以前跌了多少，还要看以后有没有人买，有没有收入，有没有真实的需要。
03、同样从高点回落，结局可能完全不同
为什么有些房子将来可能慢慢修复，有些却不一定回得去？
一般情况下，有支撑的房子会有以下几个方面的优点：城市有稳定人口，板块有产业和配套，交通通勤方便，小区品质过得去，户型没有明显硬伤，二手房市场也有真实成交。
相反，远郊大盘、人口流出地区、供应过剩的新城、同质化严重的小区，风险可能更难处理。
把房子挂出去之后，价格一降再降，但是没有人来看，也没有人去购买，这就不是账面上下跌多少的问题了，而是流动性变差了。
价格下跌，至少还可以重新估价；房子长期卖不动，才更考验家庭的现金流和选择空间。
这也是为什么，未来看房不能光盯着新房宣传和周边规划，还要看看附近二手房成交怎么样，类似户型卖了多久，最后成交价是多少。
能否顺利交易，就是检验该房产是否真的有需求的一个重要关卡。
04、别把过去的上涨，当成自己的选房本领
过去20年，由于城镇化进程加快、人口增加、收入提升、信贷规模扩大以及住房需求上升等多重因素的作用下，房地产市场一直处在上涨的趋势当中。
大家买房子之后赚到了钱，并不是因为每个人都会挑选好房子，而是有时代的推波助澜的作用。
目前的市场情况已经不同了，以前的经验可能不适用于现在的情况。
与其每天猜测明年的房价上涨多少个百分点，倒不如想想10年之后，还有没有人愿意购买这个房子？附近有工作的地方吗？交通、教育、商业方便不？维修费用大不大？如果家庭计划发生改变的话，那么这所房子会不会好卖呢？
这些问题听着不刺激，却比押注一个具体年份更实际。
写在最后：
楼市真正的分水岭，不一定是某一年价格涨了多少，而是经过这一轮调整后，房子之间的差距越来越清楚：有的依然是稀缺资产，有的更适合居住，有的则可能很难回到曾经的价格。
买房这件事，最重要的不是追上每一次上涨，而是尽量别买错。
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